Wat gebeurt er met mijn Dubai-vastgoed als ik geen testament heb?

Zonder DIFC-testament heeft uw overlevende partner geen zekerheid over de verdeling van uw VAE-vastgoed. De autoriteiten kunnen lokale erfregels toepassen, ongeacht uw nationaliteit. Uw nabestaanden worden geconfronteerd met een kostbare en langdurige probate-procedure. Dit artikel beschrijft wat er concreet gebeurt, wat het kost en hoe u het voorkomt.

Het kernprobleem: lokale regels, niet uw keuze

Vastgoed op VAE-grond valt onder de jurisdictie van de VAE. Als u overlijdt zonder een lokaal geldig testament, kunnen de lokale autoriteiten hun eigen erfregels toepassen op uw eigendom.

Recente wijzigingen in de VAE-regelgeving hebben de standaard erfregels voor buitenlandse eigenaren aangepast. De exacte toepassing op Nederlandse non-residenten is op dit moment niet eenduidig. Dat klinkt abstract, maar de praktische consequentie is concreet: uw overlevende partner weet niet met zekerheid welk deel van het vastgoed hij of zij ontvangt. De verdeling wordt bepaald door een systeem waar u als eigenaar geen invloed op had.

Sinds 1 januari 2026 is daar een extra risico bijgekomen. Onder Federal Decree-Law No. 51 of 2024 worden alle VAE-bezittingen van overledenen zonder identificeerbare erfgenamen permanent overgedragen aan een door de staat beheerd charitatief fonds (Waqf). Voor eigenaren met een partner en kinderen is het directe Waqf-risico beperkt - zij hebben identificeerbare erfgenamen. Maar het aantonen van dat erfgenaamschap vanuit Nederland, in het Arabisch, via een buitenlands rechtssysteem, is een traject dat maanden duurt en duizenden euro’s kost. Voor alleenstaanden of eigenaren met een ongehuwde partner is het risico direct: een ongehuwde partner geldt niet als wettelijke erfgenaam onder VAE-recht.

Een DIFC-testament elimineert die onzekerheid. U bepaalt zelf wie wat erft, en het DIFC-rechtssysteem handhaaft dat.

Wat de nabestaanden te wachten staat: de probate-procedure

Zonder lokaal testament starten uw erfgenamen een probate-procedure bij de VAE-rechtbank. Dit is vergelijkbaar met het afwikkelen van een nalatenschap via de rechter, maar dan in een buitenlands rechtssysteem, in het Arabisch, met andere procesregels.

De stappen

1. Overlijdensakte laten legaliseren. De Nederlandse overlijdensakte moet voorzien worden van een apostille en vervolgens beëdigd vertaald worden naar het Arabisch.
2. Erfgenaamschap aantonen. Uw erfgenamen moeten via de Nederlandse rechtbank een verklaring van erfrecht verkrijgen, die eveneens geapostilleerd en vertaald moet worden.
3. Lokale juridische vertegenwoordiging. Een advocaat in de VAE moet worden ingeschakeld om de zaak bij de rechtbank in te dienen.
4. Rechtbankprocedure doorlopen. De VAE-rechtbank beoordeelt de zaak en beslist over de verdeling van het vastgoed, volgens de regels die op dat moment gelden.
5. Eigendomsoverdracht. Na de uitspraak wordt het vastgoed formeel overgeschreven, wat aanvullende registratieprocedures vereist.

De kosten

De totale kosten van dit traject bedragen doorgaans meer dan EUR 10.000. Dit omvat:

• Apostilles en beëdigde vertalingen (meerdere documenten, meerdere talen).
• Lokale juridische vertegenwoordiging in de VAE.
• Rechtbankkosten en registratiekosten.
• Eventuele reiskosten als fysieke aanwezigheid vereist is.

De tijdlijn

Het volledige probate-proces duurt typisch 12 tot 24 maanden. Gedurende die periode is het vastgoed bevroren: het kan niet verkocht, verhuurd (bij nieuwe contracten) of op andere wijze benut worden. Voor nabestaanden die rekenden op de opbrengst of het gebruik van het vastgoed is dit een aanzienlijke belasting.

Het scenario dat niemand verwacht

Neem een Nederlands echtpaar, beiden begin vijftig. Ze kochten vijf jaar geleden een appartement in Dubai Marina als belegging. Ze hebben een notarieel testament in Nederland dat “alles aan de langstlevende” regelt. Ze gaan ervan uit dat dit afdoende is.

Dan overlijdt een van beiden onverwacht.

Het Nederlandse testament heeft geen rechtskracht voor vastgoed op VAE-grond. De overlevende partner ontdekt dat het appartement niet automatisch overgaat. In plaats daarvan begint een procedure die maanden duurt, duizenden euro’s kost, en waarbij de uitkomst niet vaststaat.

Dit is geen hypothetisch scenario. Het is de situatie waar de meerderheid van de Nederlandse VAE-vastgoedeigenaren zich in bevindt, zonder het te weten.

Het Waqf-risico: wie loopt direct gevaar?

Sinds 1 januari 2026 geldt Federal Decree-Law No. 51 of 2024 in alle zeven emiraten. De wet bepaalt dat bezittingen van overledenen zonder testament en zonder identificeerbare erfgenamen worden overgedragen aan een charitatief Waqf-fonds.

Dit treft niet iedereen gelijk:

• Alleenstaanden zonder partner of kinderen: het Waqf-risico is direct en concreet. Zonder testament en zonder aantoonbare erfgenamen gaat het vastgoed naar het fonds.
• Eigenaren met een ongehuwde partner: een ongehuwde partner is onder VAE-recht geen wettelijke erfgenaam. Zonder testament erft de partner niets.
• Eigenaren met familie in het buitenland: als de VAE-autoriteiten de erfgenamen niet snel kunnen identificeren, bestaat het risico dat de bezittingen als ‘erfgenaamloos’ worden geclassificeerd.
• Echtparen met kinderen: het directe Waqf-risico is beperkt, omdat er identificeerbare erfgenamen zijn. Het risico zit in het langdurige en kostbare traject om dat erfgenaamschap te bewijzen vanuit het buitenland.

Een geregistreerd DIFC-testament elimineert al deze risico’s. Het benoemt de erfgenamen vooraf, in een Engelstalig systeem dat de VAE-autoriteiten direct erkennen.

Wat een DIFC-testament verandert

Een DIFC-testament registreert u bij het Dubai International Financial Centre. Het DIFC heeft een eigen rechtssysteem onder common law, onafhankelijk van de reguliere VAE-rechtbanken. Uw testament wordt geregistreerd en is direct afdwingbaar via dat systeem.

Concreet betekent dit:

• U bepaalt zelf wie erft. Geen onzekerheid over de verdeling.
• Geen probate-procedure. Het DIFC-systeem verwerkt de nalatenschap sneller en goedkoper.
• Geen Arabische vertalingen of apostilles. Het DIFC opereert in het Engels.
• Geen fysieke aanwezigheid vereist. Niet bij registratie en niet bij uitvoering.

Het verschil in kosten en tijd