Als u dit artikel leest, bevindt u zich mogelijk in een situatie die niemand wenst. Uw ouder is overleden, er is vastgoed in de VAE, en er blijkt geen lokaal testament te zijn. Deze handleiding beschrijft stap voor stap wat u te wachten staat, welke kosten u kunt verwachten en waar u hulp kunt vinden.
Wat er direct gebeurt
Zodra het overlijden van de eigenaar wordt gemeld bij het Dubai Land Department (DLD), worden alle activa bevroren. Dat betekent concreet:
- Het vastgoed kan niet worden verkocht.
- Lopende huurcontracten worden niet verlengd of uitbetaald aan de erfgenamen.
- Bankrekeningen die gekoppeld zijn aan het vastgoed (hypotheek, servicekosten) worden bevroren.
Deze bevriezing is standaardprocedure en geldt ongeacht uw nationaliteit. Het vastgoed blijft bevroren totdat de nalatenschap formeel is afgewikkeld via de rechtbank.
De documenten die u nodig heeft
Voordat u enige juridische stap kunt zetten in de VAE, moet u een aantal documenten in Nederland laten opstellen en klaarmaken voor internationaal gebruik.
Overlijdensakte
De originele Nederlandse overlijdensakte moet worden voorzien van een apostille (bij de rechtbank in Nederland) en vervolgens beëdigd vertaald naar het Arabisch. Sommige advocaten in de VAE vereisen ook een Engelse vertaling.
Verklaring van erfrecht
Deze verklaring wordt opgesteld door een Nederlandse notaris en bewijst wie de wettelijke erfgenamen zijn. Ook dit document moet worden geapostilleerd en beëdigd vertaald.
Volmacht (Power of Attorney)
Als u niet zelf naar de VAE kunt of wilt reizen, heeft uw advocaat in de VAE een volmacht nodig om namens u te handelen. Deze volmacht moet in Nederland worden opgesteld, geapostilleerd en vertaald.
Title deed en eigendomsdocumenten
Het title deed (eigendomsbewijs) van het vastgoed is nodig om aan te tonen welk onroerend goed tot de nalatenschap behoort. Als u dit document niet kunt vinden, kan uw advocaat in de VAE het opvragen bij het DLD.
Het juridische traject
Scenario 1: er is een DIFC-testament
Als uw ouder toch een DIFC-testament heeft laten registreren (controleer dit bij de medegezinsleden of in de administratie), verloopt de afwikkeling via het DIFC Wills and Probate Registry. Dit is een aanzienlijk sneller en voorspelbaarder traject. Het DIFC hanteert common law-principes, de procedures zijn in het Engels, en de doorlooptijd is doorgaans korter.
Neem in dat geval contact op met het DIFC Wills Service Centre of met de partij die het testament destijds heeft begeleid.
Scenario 2: er is geen DIFC-testament
Zonder lokaal testament start een probate-procedure bij de lokale rechtbank in de VAE. Dit is het traject dat de meeste nabestaanden doorlopen.
De stappen:
- Schakel een advocaat in de VAE in. U heeft een lokale advocaat nodig die gespecialiseerd is in erfrecht en probate-zaken voor buitenlandse eigenaren.
- Dien de zaak in bij de rechtbank. Uw advocaat dient een verzoek in bij de bevoegde rechtbank, vergezeld van alle benodigde documenten (overlijdensakte, verklaring van erfrecht, volmacht, title deed).
- Wacht op de rechtbankprocedure. De rechtbank beoordeelt de zaak en beslist over de verdeling van het vastgoed. Dit kan meerdere zittingen vergen.
- Eigendomsoverdracht. Na de uitspraak wordt het vastgoed formeel overgeschreven op de erfgenamen bij het DLD.
Tijdlijn
De doorlooptijd van een probate-procedure zonder DIFC-testament bedraagt doorgaans 12 tot 24 maanden. In complexe gevallen, bijvoorbeeld bij meerdere erfgenamen in verschillende landen of bij onenigheid over de verdeling, kan dit oplopen.
Gedurende deze periode blijft het vastgoed bevroren. Er zijn geen huurinkomsten, geen verkoopopbrengsten en geen mogelijkheid om het eigendom te herbeleggen.
Kosten
De totale kosten variëren per situatie, maar een realistisch overzicht ziet er als volgt uit:
- Beëdigde vertalingen: EUR 2.000 tot EUR 3.000
- Apostille en legalisatie: EUR 500 tot EUR 1.000
- Advocaat in de VAE: AED 15.000 tot AED 30.000 (EUR 3.700 tot EUR 7.400)
- Reiskosten: EUR 1.500 tot EUR 3.000 per reis
- Overige kosten (rechtbankkosten, notariskosten NL): EUR 500 tot EUR 1.500
Het totaal bedraagt doorgaans EUR 10.000 tot EUR 15.000+, exclusief gederfde huurinkomsten.
Wie kan u helpen?
Een advocaat in de VAE
U heeft een advocaat nodig die ervaring heeft met probate-zaken voor buitenlandse eigenaren. Niet elke advocaat in de VAE is hierin gespecialiseerd.
Uw Nederlandse notaris
Voor de verklaring van erfrecht en eventuele volmachten bent u aangewezen op uw notaris in Nederland.
VAEtestament
Hoewel wij als begeleidingsdienst primair actief zijn vóór een overlijden, kunnen wij u in deze situatie doorverwijzen naar ervaren DIFC-advocaten die het probate-traject begeleiden. Wij kennen de juiste partijen en kunnen u helpen om snel de juiste stappen te zetten.
Zit u in deze situatie?
Wij begrijpen dat dit een overweldigend moment is. De combinatie van verlies en een complex juridisch traject in een buitenlands rechtssysteem is zwaar.
Neem contact op. Wij kunnen u niet de juridische procedure uit handen nemen, maar wij kunnen u doorverwijzen naar de juiste partijen en u helpen om overzicht te krijgen.
Plan een gesprek. Wij bespreken uw situatie en wijzen u de weg.